Passoires énergétiques : Quelles tendances se dessinent ?

Temps de lecture : 6 min

Les passoires énergétiques ont fortement augmenté en France depuis la mise en place de mesures relatives au DPE avec la loi Climat et Résilience de 2021. Pour mieux comprendre comment ces mesures affectent le marché immobilier, Meilleurs Agents, leader français de l’estimation immobilière en ligne, et SeLoger, groupe leader spécialiste des portails immobiliers en France, ont réalisé une étude sur l’impact du DPE et une cartographie des ventes de ces logements en France.

Une part importante de logements énergivores

Depuis la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) mis en place en juillet 2021, le nombre de passoires énergétiques est monté en flèche. Pour rappel, une passoire énergétique correspond à un logement dans la catégorie F ou G des critères DPE. Ces logements sont considérés comme énergivores pour les occupants et génèrent une quantité importante de gaz à effet de serre.

Des mesures sont mises en place sur ces bien énergivores. A partir du 1er janvier 2023, les logements classés G et consommant plus de 450 kWh/m2/an ne pourront plus être loués sans rénovation. En 2025, cette interdiction s’étendra à tous les logements classés G puis, aux logements classées F en 2028.

Selon l’étude commune de SeLoger et MeilleursAgents, le nombre de passoires thermiques oscille aujourd’hui entre 4,9 et 7 millions parmi les 29 millions de logements en France, soit entre 17 et 24% du parc immobilier.

Hausse des mises en vente

Avec ces mesures, les deux entreprises ont constaté une tendance des propriétaires à se séparer de ces logements énergivores, augmentant fortement le nombre de biens classés F ou G à la vente sur leur site internet. En 2021, 12,9 % des biens proposés à la vente sont classés dans la catégorie des passoires thermiques contre 10,5 % en 2019. Les maisons étiquetées F ou G est passée de 11,4 % en 2019 à 14,% en 2021.

À Paris, parmi les annonces immobilières on retrouve une augmentation des appartements énergivores de + 34,3 % sur un an, alors que les biens étiquetés A/B/C/D/E au DPE représentent une hausse de +12,8 %. Un boom des ventes qui s’explique notamment, par la présence accrue d’investisseurs locatifs dans la capitale à présent impactés par la loi Climat et Résilience.

Mais Paris n’est pas la seule métropole à connaître cette hausse des ventes. À Strasbourg, on retrouve une augmentation des ventes de ces bien de +28,3 % contre – 5,7 % pour les biens classés A/B/C/D/E. À Lyon l’augmentation représente +23,5 % contre +3,2 % pour les biens A/B/C/D/E, et à Nice, l’augmentation atteint +20,6 % contre -2,2 %. Lille et Toulouse semblent cependant moins touchés par cette tendance. Au niveau national, la hausse atteint + 8 %, contre + 3,5 % pour les biens classés C/D/E.

Parmi ces mises en ventes, l’étude relève également une baisse générale des prix de vente de ces biens. Pour un logement classé F/G, le prix est 6,7% plus faible que pour un bien C/D/E et 13% plus bas qu’un logement en A/B. Une décote expliquée par la forte concurrence sur le marché et un levier de négociation plus important pour l’acheteur qui doit prévoir des travaux de rénovation. Seule la ville de Paris semble exemptée de cette décote, avec des prix de vente de 1,1% plus chers pour les passoires thermiques, dûs en grande partie à la grande quantité de bâtiments historiques recherchés et présents dans la capitale.

L’étude s’intéresse également aux décotes des biens situés en banlieue de grandes métropoles. Bien que les biens classés F/G en métropole sont en moyenne 2,1 % moins cher que ceux étiquetés C/D/E, en banlieue ils subissent une décote de – 10,3 % avec une plus-value estimée, au maximum, à 18,5 % pour les biens classés A/B/C/D/E. Une différence qui s’explique par un marché immobilier moins tendu à mesure qu’on s’éloigne des centres-villes, et donc une attention plus importante portée au DPE.

// À (re)lire : TECLA : le logement éco-durable imprimé en 3D

L’impact du climat

La répartition géographique affichée par l’étude montre une prédominance des passoires énergétiques dans les départements montagneux et les villes ayant de nombreux logements anciens. À l’inverse, les départements situés près du littoral méditerranéen et atlantique enregistrent le moins de passoires thermiques. Une différence qui semble s’expliquer par le climat plus favorable et engendrant moins de consommation en chauffage du littoral comparé à des conditions plus difficiles en altitude. Ainsi, seulement 3 à 4 % des logements étiquetés F ou G auraient été vendus dans le Var, le Gard, l’Aude et la Haute-Garonne en 2021, contre 30 à 38 % dans les Hautes-Alpes, le Cantal, la Lozère et la Creuse.

L’étude met également en avant l’importance de différents facteurs supplémentaires, comme la superficie du bien, son étage, son ancienneté ou encore son mode de chauffage, influant automatiquement sur le DPE.

Avec le marché de l’immobilier en pleine transition énergétique, les futurs acheteurs devront être particulièrement vigilants aux nouveaux enjeux environnementaux lors de leur achat.